Переуступка в проектах The Title: покупка ниже прайса и продажа своей квартиры

Что такое переуступка

Переуступка (assignment) — это передача прав по договору купли-продажи с застройщиком от первого покупателя к новому до того, как квартира зарегистрирована. Квартира ещё строится или только сдаётся, свидетельства о собственности пока нет, а есть договор с графиком платежей. Новый покупатель занимает место первого: возмещает ему уже внесённые суммы, доплачивает наценку и дальше платит застройщику по тому же графику.

Для вас это значит: та же квартира, тот же застройщик, те же сроки сдачи — но по цене, которая была на старте продаж, а не по сегодняшнему прайсу.

Почему переуступка бывает дешевле застройщика

Застройщик поднимает цены по мере стройки, а инвестор, купивший на старте, продаёт по своей цене входа с наценкой меньше, чем вырос прайс. Кому-то нужно выйти раньше, кто-то не хочет вносить следующие 25%, кто-то фиксирует прибыль. Отсюда и дисконт к прайсу.

Что видно на рынке по объявлениям октября 2026 года:

• The Adora Rawai — переуступка около 124 600 ฿ за м² при прайсе застройщика 158 000–175 000 ฿: на 20–30% ниже
• The Katabello Kata — продавцы прямо пишут «на 1–1,6 млн ฿ дешевле застройщика», рассрочка продолжается до июня 2027 года
• The Title Heritage Bang Tao — переуступки на 5–15% ниже прайса
• The Title Halo 1 Nai Yang (сдан) — вторичка от 3,8–4,0 млн ฿ при остатках у застройщика от 5,1 млн ฿
• The Title Legendary Bang Tao (сдан) — самые дешёвые 1-спальные квартиры по 117 000–120 000 ฿ за м², на 20–25% ниже прайса
• The Title Sierra и Cielo Rawai — в пределах прайса, отдельные лоты ниже цены застройщика
• The Modeva, Coralina, Serenity — примерно по цене застройщика: здесь выбирают по этажу, виду и графику

Где переуступок пока нет

В Vivana, The Balcony, The Title Olive и Villa Kirara переуступок на рынке пока нет — там продаёт только застройщик, и мы подбираем лоты из его прайса.

Как проходит сделка

Переуступка оформляется через застройщика: без его согласия договор на нового покупателя не переписать.

• Подбор. Сравниваем переуступку с прайсом застройщика на тот же тип квартиры, этаж и вид.
• Проверка. Запрашиваем у продавца договор, график платежей и подтверждения всех оплат, у застройщика — статус лота и остаток долга.
• Соглашение. Покупатель, продавец и застройщик подписывают трёхстороннее соглашение о переуступке. Застройщик может взять сбор за переоформление — его размер и кто платит, прописывается в договоре.
• Расчёт с продавцом. Вы возмещаете продавцу внесённые им суммы и наценку. Для freehold эти деньги тоже должны прийти из-за рубежа в валюте с подтверждением банка.
• Дальше по графику. Новый договор оформлен на вас, оставшиеся платежи вы вносите застройщику, а при сдаче получаете квартиру и свидетельство на своё имя.

Что проверить до оплаты

Переуступка безопасна, если проверено всё, что стоит за договором. Минимальный список:

• история платежей: квитанции застройщика на каждую внесённую сумму, без просрочек и штрафов
• согласие застройщика: письменное подтверждение, что лот можно переуступить, и размер сбора
• статус лота: квартира числится за продавцом, без обременений и споров
• остаток долга: сколько и когда платить застройщику после сделки
• квота: лот в иностранной квоте freehold, если вы покупаете на своё имя
• подтверждения ввоза денег: FET или credit advice продавца по его платежам и ваши — по вашим, к регистрации нужна вся сумма
• сроки сдачи и текущая готовность дома

Где риск и как его закрыть

Главный риск — заплатить продавцу до того, как застройщик согласовал переуступку. Поэтому деньги продавцу переводятся только после подписания трёхстороннего соглашения или через условное депонирование у юриста. Второй риск — пропущенный продавцом платёж: застройщик вправе начислить штраф, поэтому график сверяется с бухгалтерией застройщика, а не только со слов продавца.

Третий момент — подтверждения ввоза денег. Если у продавца нет документов по его платежам, к регистрации могут возникнуть вопросы. Это проверяется в первую очередь.

Как продать свою квартиру через переуступку

Если вы купили квартиру The Title на старте и хотите выйти до сдачи, порядок такой. Проверьте в договоре условия переуступки: некоторые договоры разрешают её после внесения определённой доли цены или после конкретной даты. Узнайте у застройщика сбор за переоформление. Цену ставьте относительно сегодняшнего прайса застройщика на такой же лот — покупатель сравнивает именно с ним.

Мы размещаем вашу квартиру на портале рядом с лотами застройщика, показываем её покупателям и ведём сделку до подписания трёхстороннего соглашения. Если квартира уже сдана и зарегистрирована, это обычная продажа через Земельный департамент: продавец типично платит налог на бизнес 3,3% (при владении меньше 5 лет) или гербовый сбор 0,5% и налог у источника, а пошлину 2% стороны делят по договору.

Цены — по объявлениям октября 2026 года; условия переуступки задаёт договор с застройщиком.